Cơ sở lý luận về cho vay thế chấp có tài sản bảo đảm ngân hàng

1 Một số lý thuyết liên quan đến cho vay thế chấp có tài sản bảo đảm.

1.1 Khái niệm cho vay thế chấp có tài sản bảo đảm.

Bảo đảm tín dụng là việc bảo vệ quyền lợi của người cho vay dựa trên cơ sở thế chấp, cầm cố tài sản thuộc sở hữu của người đi vay.
Đây chính là nguồn thu nợ thứ hai khi nguồn nợ thứ nhất (bao gồm doanh thu và lợi nhuận trong cho vay kinh doanh, thu nhập của cá nhân trong cho vay tiêu dùng) không thể thanh toán được nợ.

1.2 Đặc điểm về cho vay thế chấp có tài sản bảo đảm.

* Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm: Nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm vốn gốc,lãi (kể cả lãi quá hạn) và các chi phí khác trừ trường hợp các bên thoã thuận lại và các chi phí không thuộc phạm vi bảo đảm được thực hiện nghĩa vụ.
Vì thế giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn nghĩa vụ được bảo đảm sẽ làm khách hàng vay dễ có động cơ không trả nợ, khi đó Ngân hàng sẽ bị tổn thất do không thể thu hồi được toàn bộ nợ gốc và lãi và các chi phí liên quan từ việc phát mại tài sản.
* Tài sản bảo đảm phải có thị trường liên tục: Mức độ thanh khoản của tài sản có quan hệ đến lợi ích của người cho vay. Đây là điều kiện cần thiết để ngân hàng có thể bán hoặc phát mại tài sản khi khách hàng không trả được nợ. Khi xem xét điều kiện này cần chú ý đến các yếu tố: mức độ thông dụng của tài sản trên thị trường hiện tại, có thể bán được dễ dàng hay không và các chi phí liên quan đến việc bán tài sản.
* Có đầy đủ cơ sở pháp lý để Ngân hàng có quyền ưu tiên về xử lý tài sản: tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đi vay hay người bảo lãnh và được pháp luật cho phép giao dịch…. để giúp cho ngân hàng được quyền ưu tiên xử lý tài sản nhằm thu nợ khi người vay không trả được nợ

1.3 Các hình thức bảo đảm tín dụng bằng tài sản.

Thế chấp tài sản.
Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Bất động sản là tài sản không thể di dời được: như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất. Giá trị quyền sử dụng đất: Đó là giá trị của quyền được sử dụng ổn định lâu dài các loại đất do nhà nước giao cho trường hợp người đi vay không có quyền sở hữu đối với đất đai.
Các chủ thể tham gia trong hình thức cho vay thế chấp tài sản: Bên thế chấp: là các công ty, xí nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân, là người sở hữu hợp pháp tài sản và chấp nhận giao tài sản cho Ngân hàng để thế chấp cho khoản vay.
Bên nhận thế chấp: là bên cho vay, đó là các tổ chức tín dụng, sẽ tiếp nhận tài sản thế chấp bằng các chứng từ sở hữu do bên thế chấp giao.
Bên nhận thế chấp tạm thời là người nắm giữ quyền định đạt các tài sản thế chấp cho đến khi nó được giải chấp.

XEM THÊM DỊCH VỤ CHỈNH SỬA ĐẠO VĂN

Cầm cố tài sản.
Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao là tài sản là động sản thuộc sở hữu của chính mình cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Các loại tài sản cầm cố thông dụng.
+ Cầm cố hàng hoá: Các loại hàng hoá thường được cầm cốtại NH là: nguyên vật liệu dùng cho sản xuất, hàng hoá tiêu dùng và xuất khẩu, thiết bị,máy móc, dây chuyền sản xuất, xe cộ thông dụng….
+ Chiết khấu ký hoá phiếu: Ký hoá phiếu là biên lai do công ty kinh doanh kho phát hành cho người ký thác hàng hoá tại kho của công ty. Khi người ký thác hàng hoá có nhu cầu vốn ngắn hạn, họ đến Ngân hàng xin vay trên cơ sở bảo đảm bằng hàng hoá đã ký thác tại công ty kinh doanh kho. Số tiền được vay trên cơ sở bảo đảm bằng hàng hoá Ngân hàng giữ lại phần để đảm bảo an toàn cho tiền vay. Trường hợp cho vay này được Ngân hàng gọi là chiết khấu.
+ Bảo đảm bằng tiền gửi: Tiền gửi dùng làm đảm bảo cho khoản ứng trước của Ngân hàng chủ yếu là tiền gửi có kỳ hạn và tiết kiệm, còn đối với tiền gửi thanh toán khi dùng làm bảo đảm cho ngân hàng phải được chuyển sang một tài khoản phong toả.
+ Bảo đảm bằng vàng: là hình thức đảm bảo trong cho vay cá nhân. Vàng dùng làm đảm bảo được ký gửi và bảo quản tại Ngân hàng. Các Ngân hàng phải tiến hành việc phân kim và định giá vàng,làm cơ sở để xác định mức vay.
+ Cầm cố chứng khoán: Giá trị của chứng khoán xác định theo giá thị trường chứ không phải theo mệnh giá của chúng. Nên khi cho vay cầm cố bằng chứng khoán, Ngân hàng phải nghiên cứu mức độ rủi ro của từng loại chứng khoán.

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc thứ ba cam kết với tổ chức tín dụng cho vay về việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ tả nợ thay cho Khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà Khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
Phân loại hình thức bảo lãnh.
– Bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ: Bảo lãnh một phần nghĩa vụ là hình thức bảo lãnh một phần số nợ phải thanh toán cho Ngân hàng, trong trường hợp này phải ghi rõ số tiền bảo lãnh. Bảo lãnh toàn bộ nghĩa vụ là hình thức bảo lãnh toàn bộ số nợ phải thanh toán cho Ngân hàng.
– Bảo lãnh riêng biệt và bảo lãnh duy trì: Bảo lãnh riêng biệt là hình thức được áp dụng cho một số tiền vay cụ thể theo hợp đồng tín dụng và được hạch toán riêng trên tài khoản cho vay. Bảo lãnh duy trì là hình thức bảo lãnh cho một loạt các giao dịch và mức bảo lãnh theo hạn mức tối đa.
Các chủ thể liên quan đến hoạt động bảo lãnh.
Người bảo lãnh: là người thực hiện nghĩa vụ thay cho người đi vay trong trường hợp khoản nợ đáo hạn người đi vay không trả được nợ.
Người nhận bảo lãnh: là người chủ nợ, người hưởng thụ bảo lãnh. Trong quan hệ tín dụng, người nhận bảo lãnh là các ngân hàng cho vay, Ngân hàng là người có quyền yêu cầu người đi vay thanh toán nợ khi đến hạn.
Người được bảo lãnh: là người đi vay, người có nghĩa vụ phải thanh toán nợ vay cho Ngân hàng cho vay.

Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc bên đi vay dùng tài sản của mình mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng để đảm bảo cho chính khoản vay đó.
Điều kiện của Khách hàng vay.
Theo nghị định 178 về bảo đảm tiền vay quy định:
Uy tín: Khách hàng vay phải là người có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng.
Có khả năng tài chính và có các nguồn thu hợp pháp có khả năng thu hồi được trong thời hạn vay vốn. Có dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ khả thi, có khả năng hoàn trả nợ. Có mức vốn tự có tham gia vào dự án và giá trị tài sane bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.
Bảo hiểm: Nếu tài sản đó pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm khi Khách hàng vay phải cam kết mua bảo hiểm trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đó được hình thành và đưa vào sử dụng.
Quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Quyền của Khách hàng: khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tích từ tài sản. Cho thuê, cho mượn nếu có thoả thuận với tổ chức tín dụng. Nghĩa vụ của khách hàng: giao cho tổ chức tín dụng bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó, thông báo cho tổ chức tín dụng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản bảo đảm.
Quyền của tổ chức tín dụng: kiểm tra và yêu cầu khách hàng vay cung cấp thông tin để kiểm tra, giám sát tài sản. Thu hồi nợ vay trước hạn nếu khách hàng vay không sử dụng vốn vay như đã cam kết. Xử lý tài sản hình thành từ vốn vốn vay để thu nợ khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ [3].

Bảo đảm không bằng tài sản.
Trong trường hợp người đi vay không có tài sản cầm cố , thế chấp đòi hỏi phải yêu cầu một bên thứ ba đứng ra bảo lãnh có nghĩa vụ trả nợ .Ngoài ra trong một số trường hợp việc cầm cố thế chấp tài sản đó không an toàn hay hoàn toàn thấp, Ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có bảo lãnh .
Bảo lãnh là việc một pháp nhân hay thể nhân đem tài sản , tièn bạc và uy tín của mình để đảm bảo và cam kết với người cho vay sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho người đi vay nếu người đi vay không trả được nợ cho người vay khi đến hạn . Trong nghiệp vụ bảo lãnh gồm các bên sau:
+ Bên bảo lãnh: là pháp nhân hay thể nhân theo yêu cầu của người đi vay sẽ đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo và trách nhiệm thay cho người đi vay nếu người đi vay không trả nợ được cho ngân hàng .
+ Bên được bảo lãnh : là công ty, xí nghiệp tổ chức kinh tế hay các nhân có nhu cầu vay vốn Ngân hàng nhưng không đủ uy tín hay không có tài sản để bảo đảm cho khoản vốn vay. Khi được bảo lãnh , bên được bảo lãnh sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định cho bên bảo lãnh
+ Bên nhận bảo lãnh: Đó là người cho vay (ngân hàng thương mại, Công ty Tài chính..) [3].
2.2 Một số quy định về cho vay có Tài sản bảo đảm của Vietbank.
Quyết định về việc ban hành sản phẩm F2 cho vay thê chấp có tài sản bảo đảm.
+ Căn cứ luật các tổ chức tín dụng 2010; Căn cứ quyết định số 2399/QĐ-NHNN ngày 15/12/2006 của thống đốc Ngân hàng nhà nước việt nam về việc cấp giấy phép hoạt động cho Ngân hàng TMCP Việt Nam Thương Tín;
+ Căn cứ quyết định số 627/QĐ-HĐQT ngày 08/05/2017 của hội đồng quản trị về việc ban hành “ Quy chế cho vay đối với Khách hàng của Vietbank”;
+ Căn cứ Quyết định số 167/2017/GUQ-PL&TT ngày 23/10/2017 của Quyền TGĐ Vietbank về việc ủy quyền cho ông Lê Huy Dũng – Phó TGĐ Vietbank; Xét tờ trình số 21/TT-SPCN ngày 26/10/2017 của P.SPCN về việc điều chỉnh và ban hành sản phẩm F2 cho vay thê chấp có tài sảm bảo đảm.

2. Các Tiêu Chí Về Tài sản bảo đảm.

+ Bất động sản đã có giấy chứng nhận.
+ Công trình xây dựng trên đất :trong trường hợp tính giá trị công trình xây dựng thì phải được công nhận chủ quyền trên giấy chứng nhận hoặc có giấy phép xây dựng cấp cho một trong các sử dụng đất trên giấy chứng nhận tại thời điểm định giá ( giấy phép xây dựng cấp cho chính chủ sử dụng đất)
+ Bất động sản được phòng định giá tài sản đánh giá tính thanh khoản: bình thường/ tốt. Tại thời điểm định giá bất động sản không tranh chấp : không bị lấn chiếm , có ranh giới rõ ràng
+ Bất động sản được phòng định giá tài sản xác định được vị trí thông qua Trích lục bản đồ/ bản vẽ/ xác nhận số nhà/ thông tin tìm hiểu được từ địa chính…
+ Bất động sản không bị các yếu tố ảnh hưởng sau: Không thuộc khu vực ô nhiễm ( rác thải, sông/ kênh/ rạch ô nhiễm, gần xưởng/ kho hóa chất, khu giết mổ, khu vực ô nhiễm).
Không bị hạn chế vì yếu tố xấu về tâm linh ( nhà có người tự tử/ bị giết). Không tiếp giáp/ đối diện Am, Đình, Chùa, Miếu, Đền, Nhà Thờ có khoảng cách ≤ 20m. Không gần khu nghĩa trang , hỏa táng, nhà xác, nhà tang lễ có khoảng cách ≤ 50m. Không có mộ trên đất hoặc không cách mộ ≤ 30m. Không nằm trong khu vực tệ nạn xã hội. Không nằm dưới đường điện cao thế hoặc khoảng cách ≤ 30m
+ Bất động sản nằm tại các khu vực : Hà Nội, TP HCM, Tp Hải Phòng, Tp Vinh, Tp Đà Nẵng, Tp Nha Trang, Tp Vũng Tàu, Long An, Tp Cần Thơ, Tp Sóc Trăng.
Tiêu chí đối với các quận: Nhận bất động sản có lối đi ( đường/ ngõ/ hẻm/ ngách…) có độ rộng tối thiểu 2m . bất động sản có diện tích tối thiểu 30m2 ( sau khi trừ quy hoạch) và chiều ngang thửa đất tối thiểu 2.5m
Tiêu chí đối với các Huyện: Nhận bất động sản có lối đi ( đường/ ngõ/ hẻm/ ngách…) có độ rộng tối thiểu 3m . bất động sản có diện tích tối thiểu 40m2 ( sau khi trừ quy hoạch) và chiều ngang thửa đất tối thiểu 3m
+ Bất động sản đặc biệt tại khu vực Hà Nội Và TP HCM : đất thuộc khu vực nhóm 1 (Quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng , Hoàn Kiếm. Quận 1,3,10,11,5, Phú Nhuận) : Nhận bất động sản có lối đi ( đường/ ngõ/ hẻm/ ngách…) có độ rộng tối thiểu 2.5m. bất động sản có diện tích tối thiểu 30m2 ( sau khi trừ quy hoạch) và chiều ngang thửa đất tối thiểu 3m.
Đối với đất thuộc nhóm 2 (Quận Cầu Giấy, Long Biên, Tây Hồ, Thanh Xuân. Quận 2,4,6,7, Bình Thạnh, Tân Bình, Tân Phú, Bình Tân, Gò Vấp) : Nhận bất động sản có lối đi ( đường/ ngõ/ hẻm/ ngách…) có độ rộng tối thiểu 3m . Bất động sản có diện tích tối thiểu 40m2 ( sau khi trừ quy hoạch) và chiều ngang thửa đất tối thiểu 3m
+ Tiêu chí về chung cư : không nằm trong danh mục chung cư không nhận làm tài sản bảo đảm. Là chung cư mới ( xây dựng sau năm 2010). Diện tích sàn trên 50m2

XEM THÊM DỊCH VỤ VIẾT THUÊ BÁO CÁO THỰC TẬP UY TÍN

Danh mục hồ sơ pháp lý bất động sản.• Đối với quyền sử dụng đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
+ Tờ khai lệ phí trước bạ / thông báo nộp lệ phí trước bạ ( nếu có).
+ Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà theo quy định ( nếu có).
• Đối với công trình xây dựng
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu Công trình xây dựng trên đất. Giấy phép xây dựng.
+ Hồ sơ hoàn công ( bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình…) ( nếu có).
• Phục vụ cho việc xác định vị trí tài sản
+ Bản vẽ hiện trạng vị trí hoặc họa đồ vị trí hoặc các loại bản vẽ vị trí thửa đất khác do cơ quan có thẩm quyền cấp/ phê duyệt.
+ Thông báo cấp số nhà/ xác nhận số nhà của cơ quan có chức năng đối với các tài sản có địa chỉ rõ ràng và tọa lạc tại các phường ( từ cấp phường xác nhận)
+ Bản đồ số tìm hiểu tại cơ quan có chức năng
• Phục vụ cho việc xác minh quy hoạch (trong trường hợp nghi ngờ quy hoạch)
Chứng chỉ quy hoạch/ thông báo/ văn bản xác minh thông tin quy hoạch ( từ cấp huyện trở lên) .

Trên đây là Cơ sở lý luận về cho vay thế chấp có tài sản bảo đảm ngân hàng, của Luận Văn Tốt với mục tiêu muốn gửi đến các bạn các bài hay và chỉnh chu nhất, nếu bạn nào đang có nhu cầu tìm bài liên quan thì đây là một bài mẫu bổ ích, phù hợp nhất dành cho các bạn.

Nếu các bạn có khó khăn, chưa thể hoàn thành bài báo cáo thực tập của mình, thì hãy liên hệ với Dịch vụ viết thuê báo cáo thực tập của Luận Văn Tốt để chúng tôi được hỗ trợ tận tình và làm bài trọn gói bao mộc, dấu cho các bạn nhé.

Mình tên là Nguyễn Thị Hiền, năm nay 32 tuổi, tốt nghiệp thạc sĩ  trường Đại học Tài Chính, mình hiện nay Chuyên phụ trách nội dung trên website: luanvantot.com. Luận Văn Tốt được thành lập từ năm 2010, nhóm gồm các thành viên tốt nghiệp đại học và thạc sĩ  loại khá giỏi từ các trường Đại học trên cả nước, với niềm đam mê viết lách, soạn thảo văn bản, phân tích kinh tế, chúng mình nhận hỗ trợ sinh viên, học viên cao học hoàn thành tốt bài luận văn, khóa luận  https://luanvantot.com/ – Hoặc ZALO: 09345.73149