Mục lục
???♂️Tải miễn phí, không tốn chi phí cho bài Tiểu Luận Pháp Luật Về Thị Trường Bất Động Sản, đây cũng là nội dung mà Luận Văn Tốt muốn chia sẻ đến các bạn ngành luật và các ngành nghề liên quan khi các bạn làm bài tiểu luận về Thị Trường Bất Động Sản. Vì đề tài mang tính thực tiễn, gần gủi chung quanh chúng ta nhầm đảm bảo những biến đổi của thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật. Mong rằng đây sẽ là tài liệu tham khảo hữu ích và giúp cho các bạn tìm ra được phương hướng làm bài tốt cho bản thân các bạn???
?♂️Trong quá trình làm bài nếu các bạn gặp khó khăn hay vì một lý do nào đó mà không thể hoàn thành bài làm của mình hãy gọi ngay Zalo/tele : 0934573149 để được tư vấn miễn phí và hỗ trợ nhận viết thuê bài tiểu luận đạt điểm cao bạn nhé.?
Chương 1. Khái quát về bất động sản hình thành trong tương lai
1. Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai
Theo quy định tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản, là đối tượng của một số giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thuê mua,…
Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sau đây gọi là “Luật KDBĐS 2014”), bất động sản hình thành trong tương lai được hiểu là những loại bất động sản đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, Luật KDBĐS chỉ nhắc đến bất động sản hình thành trong tương lai dưới hai loại đó là “nhà” và “công trình xây dựng”. Hay nói cách khác, với tinh thần của Luật KDBĐS 2014, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ áp dụng đối với hai hình thức nhà ở và công trình xây dựng.
Trong đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở chính là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”. Theo khoản 10 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung thì công trình xây dựng được hiểu là “sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước”.
Từ những căn cứ nêu trên, có thể hiểu rằng bất động sản hình thành trong tương lai chính là một loại tài sản, đó là nhà, công trình xây dựng chưa hình thành ở thời điểm hiện tại; đồng thời có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà, công trình xây dựng đó sẽ được xây dựng hoàn thành trong tương lai. Tuy nhiên, “chưa hình thành” ở thời điểm hiện tại phải đảm bảo là đang trong quá trình xây dựng. Bên cạnh đó, việc “hình thành” trong tương lai của nhà, công trình xây dựng đó sẽ xác định bằng thời điểm “được nghiệm thu” để đưa vào sử dụng.
Trong phạm vi bài tiểu luận này khi nhắc đến “bất động sản hình thành trong tương lai” hay “nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” sẽ được hiểu là nhắc tới cùng một đối tượng.
2. Đặc điểm bất động sản hình thành trong tương lai
Là một loại bất động sản đặc biệt khi bản thân chưa hình thành ở hiện tại nhưng lại được xác định giá trị và tham gia vào giao dịch dân sự, vì thế bất động sản hình thành trong tương lai có một số đặc trưng riêng. Dựa trên cơ sở nghiên cứu, các quy định pháp luật dân sự, luật kinh doanh bất động sản và văn bản pháp luật khác có liên quan có thể thấy bất động sản hình thành trong tương lai trong giao dịch về chuyển nhượng có những đặc điểm như sau:
Thứ nhất, bất động sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản.
Điều này đã được chứng minh và phân tích cụ thể tại mục 1 nêu trên căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015. Với bản chất là một tài sản, bất động sản hình thành trong tương lai có thể trở thành đối tượng của các giao dịch giữa các chủ thể trong quan hệ dân sự, trong đó bao gồm cả chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.
Thứ hai, tại thời điểm tham gia vào giao dịch, nhà ở, công trình xây dựng đó chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng.
Chưa nghiệm thu có thể hiểu là nhà ở, công trình xây dựng đó đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xong quá trình xây dựng như chưa thực hiện việc nghiệm thu, bàn giao. Hay nói cách khác, tại thời điểm tham gia vào các giao dịch, ngôi nhà, công trình xây dựng vẫn chưa đảm bảo thỏa mãn đủ các quy định của pháp luật có liên quan để đưa vào sử dụng. Và thời điểm nghiệm thu thành công chính là thời điểm chuyển từ bất động sản hình thành trong tương lai thành bất động sản có sẵn.
Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng chưa có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo đó đối với nhà ở, công trình xây dựng, quyền sở hữu được xác lập căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, sau khi nhà ở, công trình xây dựng được hình thành, chủ đầu tư bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc người mua thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư thì chủ đầu tư mới tiến hành nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi được cấp giấy chứng nhận, bên mua mới có căn cứ xác lập quyền sở hữu đối của chủ sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó. Chính vì vậy, bên nhận chuyển nhượng trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai mặc dù đã giao kết hợp đồng, thực hiện nghĩa vụ tuy nhiên vẫn chưa được xác lập quyền sở hữu hay nói cách khác là chưa có đầy đủ quyền sở hữu đối với bất động sản đó.
Thứ tư, bất động sản hình thành trong tương lai phải đảm bảo những điều kiện nhất định khi tham gia vào giao dịch chuyển nhượng.
Theo đó, với đặc trưng riêng biệt của mình, đồng thời nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng, pháp luật về kinh doanh bất động sản đã đưa ra một số điều kiện nhất định đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Những điều kiện này xoay quanh vấn đề về chính bản thân bất động sản là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng, về điều kiện đối với chủ đầu tư trong hoạt động bảo lãnh và điều kiện về thanh toán khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Những nội dung cụ thể của quy định pháp luật về vấn đề này sẽ được phân tích và đánh giá sâu hơn tại Chương 2 dưới đây.
XEM THÊM : Tiểu Luận Học Phần Pháp Luật An Sinh Xã Hội
Chương 2. Các điều kiện chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai
1. Điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai
Để được tham gia vào hoạt động kinh doanh nói chung và giao dịch chuyển nhượng nói riêng, bất động sản hình thành trong tương lai phải thỏa mãn những điều kiện áp dụng đối với bất động sản đưa vào kinh doanh và điều kiện đối với bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh. Những điều kiện này được quy định cụ thể tại Điều 9 và Điều 55 Luật KDBĐS 2014, cụ thể như sau:
Thứ nhất, nhà và công trình xây dựng “có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất”.
Theo nội dung tại điều kiện này, nhà và công trình xây dựng tham gia vào giao dịch chuyển nhượng phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là đăng ký quyền sở hữu gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã được cấp. Điều này nhằm xác định chính xác quyền hợp pháp của bên chuyển nhượng đối với bất động sản hình thành trong tương lai.
Thứ hai, nhà và công trình xây dựng “không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất”.
Theo đó, nếu tồn tại tranh chấp liên quan đến nhà và công trình xây dựng trong giao dịch chuyển nhượng, điều này có nghĩa là quyền sở hữu nhà đối với bên chuyển nhượng vẫn còn tồn tại vướng mắc, chưa được xác định cụ thể. Vì vậy, việc đặt ra điều kiện này giúp bảo vệ bên nhận chuyển nhượng trong việc xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng sau này, tránh những tranh chấp khác có thể xảy ra.
Thứ ba, nhà và công trình xây dựng “không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”.
Trong trường hợp bất động sản hình thành trong tương lai bị kê biên để thi hành án, nghĩa là giá trị và quyền sở hữu đối với tài sản đó không còn được trọn vẹn hoặc đã hết. Khi nhận chuyển nhượng đối với tài sản này, bên nhận chuyển nhượng sẽ không được nhận toàn bộ giá trị tương ứng với nhà ở, công trình xây dựng ban đầu; đồng thời còn có thể phát sinh tranh chấp sau này với bên thứ ba về quyền sở hữu đối với bất động sản đó.
Thứ tư, nhà và công trình xây dựng phải “có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Những giấy tờ được liệt kê trên đây nhằm mục đích xác nhận thực tế nhà ở, công trình xây dựng đó có căn cứ, cơ sở pháp lý phù hợp để xây dựng đồng thời cũng đảm bảo rằng công trình đó sẽ được xây dựng. Hay nói cách khác, bất động sản này hoàn toàn có căn cứ để xác định sẽ “hình thành trong tương lai” chứ không đơn thuần chỉ là ý tưởng, suy nghĩ trong đầu hay lời nói được đưa ra.
Thứ năm, trước khi chuyển nhượng, chủ đầu tư phải “có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện” được chuyển nhượng.
Đây là điều kiện cũng đồng thời là thủ tục yêu cầu đối với chủ đầu tư phải thông báo để cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có thể nắm bắt và kiểm soát được thông tin. Việc thông báo này phải được hoàn thành trước khi thực hiện hoạt động mua bán, chuyển nhượng. Sau khi thông báo, chủ đầu tư sẽ nhận được văn bản trả lời từ phía cơ quan quản lý nhà ở về việc có đủ điều kiện tiến hành việc mua bán chuyển nhượng nhà ở hay không.
2. Vấn đề bảo lãnh trong bán nhà ở hình thành trong tương lai
Ngoài điều kiện liên quan đến bất động sản, chủ đầu tư cũng cần đảm bảo được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước khi bắt đầu bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Theo đó việc bảo lãnh này nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Điều kiện này xuất phát từ việc bất động sản trong giao dịch là loại tài sản hình thành ở tương lai, bên mua, bên nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu rủi ro rất lớn trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng gặp rủi ro không thể tiếp tục tiến hành hoặc thời gian giao nhà ở, công trình xây dựng không đảm bảo đúng thỏa thuận đã đưa ra.
Những ngân hàng thương mại được xác định là có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai dựa trên danh sách được công bố bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh cùng các quy định khác có liên quan được nêu cụ thể tại Điều 56 Luật KDBĐS 2014 và các văn bản hướng dẫn, giải thích có liên quan.
Với mục đích hỗ trợ các bạn trang bị đầy đủ nội dung tham khảo cho bài làm, Luận Văn Tốt chia sẻ thêm cho các bạn Cách Làm Tiểu Luận Tốt Nghiệp Đại Học Tây Đô Điểm Cao
3. Vấn đề thanh toán trong mua bán bất động sản hình thành trong tương lai
Với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi giao tiền, bên mua hay bên nhận chuyển nhượng chưa được bàn giao nhà ngay, bởi vậy Luật KDBĐS 2014 cũng đưa ra những quy định giới hạn về mức thanh toán trong giao dịch đối với loại bất động sản này để tránh trường hợp chủ đầu tư, bên chuyển nhượng đưa ra những nội dung bất lợi cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng. Cụ thể được quy định tại Điều 57 bao gồm các nội dung như sau:
Trước hết, việc thanh toán trong mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai phải được thực hiện thành nhiều lần với định mức số tiền thanh toán cụ thể là:
(i) Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng;
(ii) Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng.
Với trường hợp bên bán, bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số được xác định thấp hơn – không quá 50% giá trị hợp đồng.
(iii) Trường hợp bên mua, bên nhận chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
(iv) Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng.
Có thể thấy, quy định về việc thanh toán chỉ ra rất rõ về giá trị thanh toán đối với việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Đây cũng là một trong những điều kiện cần thiết giúp khách hàng, bên nhận chuyển nhượng kiểm soát được tình hình, tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.
?Qua bài viết Tiểu Luận Pháp Luật Về Thị Trường Bất Động Sản xem như là một món ??quà Luận Văn Tốt gửi đến các bạn, hy vọng sẽ giúp cho các bạn rất nhiều trong việc tìm kiếm nội dung cũng như tài liệu cho bài tiểu luận Pháp Luật Về Thị Trường Bất Động Sản của mình. Nếu các bạn cần hỗ trợ hay tư vấn thêm về bài làm hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua Zalo/tele : 0934573149 bạn nhé.
